Wohnungseigentümer sind nur bedingt der Herr in den eigenen vier Wänden. Geht es darum, etwas baulich zu verändern oder am Gebäude zu reparieren, ist die Gemeinschaft gefragt.
. DarmstadtIn den eigenen vier Wänden ist jeder sein eigener Herr. Für Wohnungseigentümer gilt das allerdings nur bedingt. Sie müssen vieles mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen.
Die wesentliche Entscheidung zum Beispiel über Reparaturen oder bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum trifft die Eigentümerversammlung. Sie ist das zentrale Gremium der Eigentümer, so etwas wie das Parlament. Mindestens einmal im Jahr muss es eine solche Versammlung geben. Neben den genannten Themen geht es bei solchen Treffen auch um die Verwaltung sowie um die Hausordnung. Zentrale Punkte sind die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan, die meist von der Verwaltung vorgelegt werden und in der Versammlung diskutiert beziehungsweise beschlossen werden. Aus den zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben sowie aus der Instandhaltungsrücklage wird das künftige monatliche Hausgeld errechnet, das jeder Eigentümer bezahlen muss. Auch, um die Verwaltung zu kontrollieren, oder Streit zwischen Nachbarn zu klären, soll das Treffen beitragen.
Die gesetzliche Mindestfrist für die Einladung beträgt zwei Wochen. Die Gemeinschaftsordnung kann aber anderes vorsehen: Das macht beispielsweise dann Sinn, wenn mehrere Eigentümer eine längere Anreise haben. Im Gegenzug kann die Ladungsfrist auch verkürzt werden, wenn es eilige Fälle gibt. Die Einladung muss in Textform erfolgen, eine E-Mail reicht jedoch aus. Sie muss alle Tagesordnungspunkte plus Erläuterungen enthalten, über die entschieden werden soll, damit sich die Eigentümer bestmöglich vorbereiten können. Wenn mindestens ein Viertel der Mieter eine Versammlung fordern, muss der Verwalter eine solche einberufen. Auch diese Regelung kann abweichend gestaltet sein. So kann die Versammlung beschließen, dass beispielsweise im Sinne des "Minderheitenschutzes" ein geringerer Mindestanteil festgelegt wird. Wer nicht persönlich an der Sitzung teilnehmen kann, der darf einen Vertreter bestimmen. Soll der mitabstimmen dürfen, so benötigt er eine schriftliche Vollmacht.
Nur wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist, können gültige Beschlüsse gefasst werden. Ist das nicht der Fall, wird eine Wiederholungsversammlung einberufen, die auf jeden Fall beschlussfähig ist.
Das Stimmrecht wird in der Praxis meist im Rahmen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung (abweichend vom Gesetz) geregelt. Das gibt eigentlich jedem Eigentümer eine Stimme - unabhängig von der Zahl oder Größe seiner Wohnung(en). Üblich sind aber Regelungen nach dem Wertprinzip - abhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile. Eine andere Möglichkeit ist das Objektprinzip. Dann entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Beide Fälle können dazu führen, dass ein einzelner Eigentümer über die Stimmenmehrheit verfügt. Gehört eine Wohnung mehreren (oft ist das bei Eheleuten der Fall), haben die nur eine Stimme.
Beschlüsse werden in der Regel mit der Mehrheit der Stimmen gefasst, also wenn mehr als die Hälfte mit "Ja" abstimmt. Geht es um Entscheidungen über bauliche Veränderungen, müssen allerdings alle Eigentümer zustimmen. Aber: Modernisierungen, die nicht das Wesen der Wohnanlage verändern, können leichter durchgesetzt werden. Und zwar mit der sogenannten qualifizierten Mehrheit; sprich Dreiviertelmehrheit. Diese Dreiviertelmehrheit muss dann mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Eigentumsanteile besitzen.
Von Maik Heitmann